Las reglas del 1%, 50% y 70%, probadas con un caso real

Tres reglas rápidas que usan los inversionistas para filtrar propiedades de renta, aplicadas a una casa y comparadas con los números reales.

Los inversionistas usan tres reglas rápidas para decidir si una propiedad de renta merece un análisis completo: la regla del 1%, la regla del 50% y, para casas que necesitan reparaciones, la regla del 70%. Son filtros, no veredictos. Aquí las aplicamos a una sola propiedad y luego las comparamos con los números reales.

La propiedad de ejemplo

Una casa de $180,000 que se renta en $1,950 al mes. Das 25% de enganche, pides $135,000 al 7% a 30 años y pagas $5,000 de gastos de cierre. La hipoteca (capital e interés) es de $898 al mes.

La regla del 1%

$1,950 ÷ $180,000 = 1.08%. Pasa.

Para qué sirve: descartar en diez segundos las propiedades con precio inflado. Dónde falla: ignora impuestos, seguro, tasas de interés y plusvalía. En muchas ciudades caras las buenas rentas quedan muy abajo del 1%, y en zonas baratas una casa puede pasar la regla y aun así perder dinero por impuestos y reparaciones.

La regla del 50%

La mitad de $1,950 son $975 de gastos estimados, y quedan $975 al mes antes de la hipoteca. Menos los $898 del pago, la regla predice unos $77 al mes de flujo.

Comparando la regla del 50% con los números reales

Aquí los gastos detallados dieron 47.4% de la renta, cerca del 50%, y el flujo real es de unos $128 al mes. La regla funcionó con esta casa. No siempre será así:

• Impuestos altos. En estados como Texas, el impuesto predial puede ser 2% o más del valor cada año.
• Casas viejas necesitan más para reparaciones y reemplazos grandes.
• Servicios pagados por el dueño o HOA suben los gastos arriba del 50%.
• Rentas bajas suelen tener gastos más altos como porcentaje, porque un techo cuesta casi lo mismo si la renta es de $900 o de $1,900.

La regla del 70% (para casas que necesitan reparaciones)

Para una casa que valdrá $240,000 después de $35,000 de reparaciones: $240,000 × 0.70 − $35,000 = $133,000. Se usa sobre todo con flips y con el método BRRRR.

Lo que las reglas no ven

El ejemplo pasa la regla del 1% y la del 50%, pero solo rinde cerca de 3.1% cash-on-cash: unos $1,530 al año de flujo sobre $50,000 de efectivo invertido. Puede valer la pena si cuentas la amortización del préstamo y la plusvalía, pero ninguna regla te lo iba a decir. Por eso, después del filtro rápido, siempre sigue un análisis completo con impuestos reales, cotizaciones de seguro y las condiciones de tu préstamo.

Preguntas

Contenido educativo, no es asesoría financiera, fiscal, legal ni de inversión. Los ejemplos usan números inventados. Confirma tasas, impuestos y condiciones con tus propias fuentes.