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Calculadora de Propiedad de Renta
Flujo de efectivo, cap rate, retorno cash-on-cash, NOI y DSCR de cualquier propiedad, en segundos.
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Cómo analizar una propiedad de renta
Una propiedad de renta es buen negocio cuando la renta cubre todos los gastos y la hipoteca con margen, y cuando el retorno sobre tu efectivo supera tus otras opciones. Esta calculadora saca los cuatro números que revisan primero los inversionistas y los prestamistas.
Ingreso operativo neto (NOI)
El NOI es la renta que realmente cobras después de la vacancia, menos los gastos operativos: impuesto predial, seguro, HOA, mantenimiento, reservas de CapEx, administración y servicios que pagas. No incluye la hipoteca.
Cap rate
La tasa de capitalización compara el NOI con el precio y sirve para comparar propiedades sin importar cómo se financian.
Retorno cash-on-cash
Es el flujo anual después de la hipoteca dividido entre el efectivo que pusiste: enganche, gastos de cierre y reparaciones.
DSCR
El índice de cobertura de deuda es el NOI entre el pago de la hipoteca. Muchos prestamistas piden 1.25 o más para propiedades de inversión.
La plantilla completa Calculadora ROI para Propiedades de Renta agrega pro forma vs. real, hasta 14 unidades, tasas de impuesto y seguro por estado y condado, retorno a 5 años y revisión del préstamo. 100% en español.
Lee la guía: Las reglas del 1%, 50% y 70%, probadas con un caso real
Preguntas
¿Qué es un buen cap rate?
Depende del mercado y del tipo de propiedad. Muchas casas y propiedades multifamiliares pequeñas se venden con cap rates de alrededor de 5% a 8%. Un cap rate más alto suele significar más ingreso por dólar, pero a veces más riesgo o más trabajo.
¿El cap rate incluye la hipoteca?
No. El cap rate usa el NOI, que no incluye la hipoteca. El retorno cash-on-cash es el que sí toma en cuenta tu financiamiento.
¿Cuánto debo apartar para mantenimiento?
Un punto de partida común es 5% a 10% de la renta para mantenimiento y otro 5% a 10% para CapEx (techo, aire acondicionado, calentador). Las casas más viejas necesitan más.
¿Esto es asesoría financiera?
No. Es una herramienta educativa que hace las cuentas con los números que tú pones. Verifica impuestos, seguro y préstamo con tus propias fuentes antes de comprar.