Guía · Actualizado en septiembre de 2026
Read in EnglishEl método BRRRR, un trato de principio a fin
Comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir. Un trato con todos los costos, cuánto efectivo regresa al refinanciar y qué pasa si el avalúo sale bajo.
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BRRRR son las siglas en inglés de comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir. Compras una casa por debajo de su valor potencial, la arreglas, la rentas y luego la refinancias con el nuevo valor de avalúo para sacar la mayor parte de tu efectivo y usarlo en la siguiente propiedad. La meta es tener una propiedad de renta con muy poco de tu dinero adentro.
Aquí va un caso paso a paso. Los números son los mismos que vienen en nuestra calculadora BRRRR, así que puedes cambiar cualquiera y seguir el ejemplo.
1. Comprar y remodelar
Compras una casa en $130,000 con $3,000 de gastos de cierre. Necesita $35,000 de trabajo. Un prestamista de corto plazo (hard money) financia 90% del precio y 100% de la remodelación: un préstamo de $152,000 al 11%, solo interés, más 2 puntos. Mantienes la casa seis meses mientras la arreglas y consigues inquilino, a $600 al mes de impuestos, seguro y servicios.
| Costo | Monto |
|---|---|
| Precio de compra | $130,000 |
| Gastos de cierre | $3,000 |
| Remodelación | $35,000 |
| Puntos del préstamo (2% de $152,000) | $3,040 |
| Interés (6 meses al 11%) | $8,360 |
| Costos de mantener (6 meses) | $3,600 |
| Costo total del proyecto | $183,000 |
| Menos: préstamo de corto plazo | −$152,000 |
| Tu efectivo invertido | $31,000 |
2. Revisa la regla del 70%
El valor después de reparar (ARV) es de $240,000. La regla del 70% dice que no pagues más de $240,000 × 0.70 − $35,000 = $133,000. A $130,000 el trato pasa, con poco margen.
3. Rentar
La casa se renta en $2,000 al mes. Los gastos operativos (impuestos, seguro, mantenimiento, reservas y vacancia) son unos $600 al mes.
4. Refinanciar
Un nuevo prestamista valúa la casa en $240,000 y presta 75% de ese valor: $180,000 al 7.25% a 30 años.
| Refinanciamiento | Monto |
|---|---|
| Nuevo préstamo (75% de $240,000) | $180,000 |
| Liquidar el préstamo de corto plazo | −$152,000 |
| Gastos de cierre del refi | −$4,500 |
| Efectivo que recuperas | $23,500 |
| Efectivo que queda en el trato | $7,500 |
Recuperaste cerca del 76% de tu efectivo y te quedaste con $60,000 de plusvalía.
5. ¿Sigue dejando flujo?
La nueva hipoteca es de $1,228 al mes. $2,000 de renta menos $600 de gastos menos $1,228 dejan unos $172 al mes, o $2,065 al año. Sobre los $7,500 que quedan en el trato, es un retorno cash-on-cash de 27.5%.
El DSCR es $1,400 ÷ $1,228 = 1.14. Muchos prestamistas buscan 1.20 a 1.25 en préstamos de renta, así que este trato está al límite. Un prestamista podría ofrecer un préstamo menor y dejarías más efectivo en el trato.
Qué puede salir mal
- El avalúo sale bajo. Con un avalúo de $220,000 el préstamo es de $165,000, recuperas solo $8,500 y se quedan $22,500 en el trato en vez de $7,500. Toda la estrategia depende del ARV.
- Suben las tasas. Al 8% en vez de 7.25%, el pago sube a $1,321 y el flujo baja a unos $79 al mes.
- El refinanciamiento tarda más. Para un refinanciamiento convencional con retiro de efectivo, Fannie Mae generalmente pide que al menos un deudor tenga seis meses en el título antes de cerrar el nuevo préstamo. Cada mes extra al 11% cuesta unos $1,400 aquí, más los costos de mantener.
- La remodelación se pasa del presupuesto. Deja un colchón. Pasarse 10% a 20% es común en casas viejas.
La conclusión
El BRRRR funciona cuando compras muy por debajo del valor y el avalúo te respalda. Antes de comprar, corre el trato con un ARV más bajo, una tasa más alta y más tiempo. Si todavía funciona, tienes margen de seguridad.
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Preguntas
¿Qué significa BRRRR?
Buy, rehab, rent, refinance, repeat: comprar, remodelar, rentar, refinanciar y repetir.
¿Cuánto hay que esperar para refinanciar?
Para un refinanciamiento convencional con retiro de efectivo, Fannie Mae generalmente pide seis meses en el título. Otros prestamistas, como muchos de préstamos DSCR, tienen sus propias reglas. Pregunta antes de comprar.
¿Qué LTV prestan en un refinanciamiento de una propiedad de renta?
Depende del prestamista. Entre 70% y 75% del avalúo es un rango común para propiedades de inversión.
¿Sigue funcionando el BRRRR con tasas altas?
Es más difícil. Tasas más altas suben el pago y bajan el DSCR, lo que puede achicar el préstamo. Hace falta comprar con más descuento.
Fuentes
Contenido educativo, no es asesoría financiera, fiscal, legal ni de inversión. Los ejemplos usan números inventados. Confirma tasas, impuestos y condiciones con tus propias fuentes.